Ограниченные вещные права на жилые помещения

К вещным правам на жилое помещение, кроме права собственности, относятся права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но имеющих иные (ограниченные) вещные права на жилое помещение, принадлежащее собственнику. Ограниченными вещными правами на жилое помещение собственника по закону являются:

  • право пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ),
  • право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ, ст. 1134 ГК РФ),
  • право пользования жилым помещением гражданина (получателя ренты) по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ, ст. 601–605 ГК РФ).

В статью 216 ГК РФ, содержащую неполный перечень иных вещных прав лиц, не являющихся собственниками, эти права не включены. Однако включение этих прав в раздел второй ЖК РФ, озаглавленный «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения», является легальным признанием их вещными правами. Иные (ограниченные) вещные права, как и право собственности, возникают на основании закона и прекращаются по основаниям, указанным в законе.

Следует отметить, что члены семьи собственника жилого помещения могут быть сособственниками жилого помещения, находящегося в общей совместной или общей долевой собственности. Например, они являются сособственниками жилого помещения вместе с другими членами семьи в порядке его приватизации, наследования или в случае приобретения жилого помещения на общие средства несколькими членами семьи либо супругами в период брака. В этом случае их права на жилое помещение определяются нормами о праве собственности, праве общей долевой или совместной собственности на жилое помещение.

Рассмотрим права членов семьи собственника, которые не имеют права собственности или права на долю в общей собственности на жилое помещение.

Порядок признания перечисленных в законе лиц в качестве членов семьи собственника не одинаков. Супруг, дети, родители собственника жилого помещения отнесены к членам его семьи самим законом (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Поэтому для признания их членами семьи не требуется никаких условий, кроме подтверждения именно этих родственных отношений и совместного проживания с собственником.

Вторую группу членов семьи составляют:

  • другие родственники, не относящиеся к первой категории,
  • нетрудоспособные иждивенцы,
  • в исключительных случаях иные граждане, не являющиеся родственниками.

Для признания лиц, относящихся ко второй группе, членами семьи собственника необходимо, чтобы они были вселены им в качестве членов его семьи. Степень родства других родственников не ограничена. Понятие нетрудоспособного иждивенца в законе не дается. Период либо продолжительность иждивенчества не определены, и, следовательно, для признания лица иждивенцем нет каких-либо ограничений. Для признания членами семьи иных лиц, которые не являются родственниками или нетрудоспособными иждивенцами, необходимы исключительные обстоятельства. Понятия или хотя бы примерного перечня исключительных обстоятельств, необходимых для признания таких лиц членами семьи собственника, закон не содержит.

Судебная практика исходит из того, что в качестве исключительных можно рассматривать такие обстоятельства, как его нетрудоспособность, отсутствие другого жилого помещения и т. п. Принимаются во внимание условия вселения, продолжительность проживания этих лиц, характер взаимоотношений с собственником, соглашение о порядке пользования жилым помещением.

Право пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением отнесено ГК РФ, а затем и ЖК РФ к иным, ограниченным вещным правам на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Право собственности и иные вещные права лиц, не являющихся собственниками, согласно ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации, однако государственной регистрации права членов семьи собственника на пользование жилым помещением ни ГК РФ, ни ЖК РФ не предусмотрена. В настоящее время ни жилищным, ни гражданским законодательством порядок вселения собственником других лиц в качестве членов семьи в принадлежащее ему жилое помещение, в котором проживают другие члены его семьи, не определен.

Статья 31 ЖК РФ, определяющая правовое положение членов семьи собственника, условий и порядка их вселения не содержит. Это позволяет сделать вывод, что право собственника на вселение членов своей семьи не ограничено ни необходимостью получения согласия на их вселение совершеннолетних членов семьи, проживающих в жилом помещении, ни каким-либо предельным размером помещения, приходящегося на каждого члена семьи.

Распространенное мнение о том, что право членов семьи собственника жилого помещения на его жилую площадь возникает при вселении лишь в случае, если они зарегистрированы в этом жилом помещении в установленном порядке, является ошибочным. Регистрация лица по месту жительства является административным актом, не создает права на жилое помещение, по месту нахождения которого произведена регистрация, равно как и отсутствие регистрации не влечет признания того, что лицо не приобрело право на жилую площадь.

Судебная практика придерживается твердой позиции, что регистрация лица по месту жительства или ее отсутствие не является юридическим фактом, определяющим наличие или отсутствие права пользования жилым помещением. Равное с собственником право пользования жилым помещением лицо приобретает при его вселении собственником именно в качестве члена семьи и в случае проживания совместно с ним. Вместе с тем, регистрация лица по месту нахождения жилого помещения собственника в качестве члена его семьи является одним из доказательств наличия права пользования жилым помещением, которое должно оцениваться в совокупности со всеми другими доказательствами по делу.

Согласно ч. 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их права пользования от любых третьих лиц, в том числе и от собственника жилого помещения. Эта норма дает членам семьи собственника, проживающим в жилом помещении, принадлежащем собственнику, возможность защищать свое право пользования жилым помещением, если оно нарушается.

Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения в настоящее время определены законом – ч. 1 ст. 292 ГК РФ, ч. 2 и 3 ст. 31 ЖК РФ и утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 Правилами пользования жилым помещением. В соответствии с п. 20 этих Правил, члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Соглашением между собственником жилого помещения и членами его семьи могут быть установлены и неравные правила пользования жилым помещением, например, пользование членами семьи изолированной или смежной комнатой, а не всеми жилыми помещениями в квартире. Не исключается соглашение, по которому члены семьи вселяются временно, на определенный срок или пожизненно. Допускается возможность включения в брачный договор условий об объеме и характере жилищных прав супруга, вселяющегося в жилое помещение, принадлежащее другому супругу. В случае заключения соглашения или брачного договора правила вселения, пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением и основания прекращения их права пользования определяются этим соглашением или брачным договором. Допускается составление такого соглашения и до, и после вселения.

Согласно ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения обязаны, как и собственник, использовать жилое помещение по назначению для проживания в нем, обеспечивать его сохранность. В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 292 ГК РФ и ч. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Солидарная ответственность предполагает возможность оплаты расходов по содержанию жилого помещения в полном объеме любым солидарным должником, который в этом случае вправе требовать в регрессном порядке возмещения уплаченных сумм с других обязанных лиц за вычетом своей доли. В диспозиции ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ и ч. 3 ст. 31 ЖК РФ, устанавливающих правило о солидарной ответственности собственника и дееспособных членов его семьи по обязательствам, вытекающим из пользования принадлежащим ему жилым помещением, имеются расхождения. Они касаются возможности заключения между собственником и членами его семьи иного соглашения по этому вопросу. Так, по диспозитивному содержанию ч. 3 ст. 31 ЖК РФ, собственник и члены его семьи соглашением могут установить не солидарную, а, например, долевую ответственность, предусмотреть, что оплата содержания жилого помещения производится только собственником или только членами семьи, или ими в равных долях, либо пропорционально доле занимаемого жилого помещения.

Между тем, в ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ это же правило о солидарной ответственности дееспособных членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, изложено императивно. Возможность иного соглашения между ними по этому вопросу не предусмотрена. Коллизия законов очевидна. Противоречивость диспозиций названных статей в указанной части не дает оснований сделать определенный вывод о том, допустима ли легально возможность составления соглашения между собственником и членами его семьи по вопросу о несении расходов по содержанию жилого помещения.

При решении вопроса о том, какое правило применимо, следует исходить из следующего. ЖК РФ является более поздним законодательным актом и имеет приоритет перед ГК РФ по вопросам, связанным с регулированием жилищных отношений. Поэтому должны применяться правила, установленные ЖК РФ.

Кроме того, необходимо отметить, что утвержденные постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 Правила пользования жилым помещением воспроизвели положения именно ЖК РФ и предусмотрели возможность составления соглашения между собственником и членами его семьи по вопросу ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением в многоквартирном доме.

Обязанности, вытекающие из пользования жилым помещением, несут именно дееспособные члены семьи собственника, проживающие в его жилом помещении (ч. 1 ст. 292 ГК РФ, а затем и в ст. 31). Следует признать правильным и то, что в отличие от ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ, ЖК РФ легально закрепил возможность заключения соглашения между собственником и членами его семьи по вопросам, связанным с несением расходов по содержанию жилого помещения.

Право пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением прекращается в случаях:

  • прекращения семейных отношений с собственником,
  • прекращения права собственности самого собственника на жилое помещение, в котором они проживали.

ГК РФ не предусматривает в настоящее время правовые последствия прекращения семейных отношений членов семьи с собственником жилого помещения, в котором они проживают. Права бывших членов его семьи этим кодексом не регулируются и в настоящее время. Частью 4 ст. 31 ЖК РФ установлено правило, согласно которому члены семьи собственника жилого помещения в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением не сохраняют. В связи с этим бывшие члены семьи собственника жилого помещения подлежат выселению из этого помещения.

Второе основание прекращения права пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением возникло в связи с изменением редакции ч. 2 ст. 292 ГК РФ. В связи с эти появилось и новое основание выселения членов семьи из жилого помещения прежнего собственника. Собственник вправе продать или иным образом произвести отчуждение принадлежащего ему жилого помещения, и на это по закону не требуется согласия членов его семьи, не являющихся сособственниками этого жилого помещения. Поэтому члены семьи собственника, не согласные с отчуждением или не достигшие соглашения с ним по вопросу о том, что им будет предоставлено взамен, где они будут проживать, все равно не сохраняют право пользования, и не могут остаться проживать в жилом помещении прежнего собственника. Они подлежат выселению из этого жилого помещения, и их дальнейшая судьба зависит от усмотрения собственника.

Законом не предусмотрено какой-либо защиты прав членов семьи собственника при их выселении по этому основанию. Ограничение в продаже жилого помещения установлено только в отношении тех жилых помещений, в которых проживают находящиеся под опекой (попечительством) недееспособные и ограниченно дееспособные лица, а также дети, лишившиеся родительского попечения (если об этом известно органам опеки и попечительства). Частью 4 ст. 292 ГК РФ предусмотрено правило о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение таких жилых помещений собственником. Других ограничений отчуждения жилого помещения его собственником законом не установлено.

Однако имеются правовые основания для защиты прав членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей, нетрудоспособных родителей, которых прежний собственник, продавая принадлежащее ему жилое помещение, не желает обеспечивать другим жилым помещением.

Способов защиты несколько. Один из способов защиты состоит в применении правила ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если отчуждаемое собственником жилое помещение было приватизировано. Согласно этой норме действие положения части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Это положение может быть применено и в отношении тех членов семьи, которые имели право на приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение в порядке приватизации, но отказавшихся от участия в ней. В этих случаях такие члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением и не подлежат выселению по требованию лица, за которым было зарегистрировано право собственности на жилое помещение.

Другой способ защиты состоит в применении по аналогии (ст. 6 ГК РФ) льгот, предусмотренных ч. 4 ст. 31 ЖК РФ при выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения. Члены семьи собственника жилого помещения вправе обратиться в суд с требованием о сохранении за ними права пользования жилым помещением на определенный срок при наличии обстоятельств, указанных в этой статье.

При применении этих правил суд может сохранить за членами семьи собственника право пользования жилым помещением на определенный срок в случае, если у них отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если их имущественное положение и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют им обеспечить себя другим жилым помещением. При выселении членов семьи, в отношении которых прежний собственник исполняет алиментные обязательства, суд может возложить на собственника обязанность предоставить другое жилое помещение.

Третий способ защиты прав членов семьи собственника в этих случаях состоит в применении правила ст. 558 ГК РФ, согласно которой для заключения договора купли-продажи жилого помещения необходимо составление перечня лиц, остающихся проживать в жилом помещении. Составления такого перечня отнесено к числу существенных условий договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части квартиры. Поэтому при заключении договора об отчуждении собственником жилого помещения члены его семьи вправе заявить лицу, желающему приобрести жилое помещение, о том, что они остаются проживать в продаваемом жилом помещении.

В случае не составления перечня с включением их в качестве лиц, остающихся проживать в жилом помещении, договор купли-продажи жилого помещения по закону считается незаключенным и не порождает для сторон прав и обязанностей. Это правило применяется и по договору мены жилого помещения.

Нельзя не отметить, что редакция ч. 2 ст. 292 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, вошла в противоречие с правилом, установленным ч. 3 ст. 216 ГК РФ, и не согласуется с общим учением о вещных правах. Данное право членов семьи собственника на жилое помещение законом признано вещным правом на имущество, принадлежащее собственнику, а всем вещным правам на имущество лиц, не являющихся его собственником, свойственно так называемое «право следования за вещью», а не за собственником. При переходе права собственности к другому лицу иное вещное право сохраняется, что закреплено в ч. 3 ст. 216 ГК РФ. Это правило изложено императивно и исключений не содержит. Следовательно, не допускается изменение данного правила даже законом. Редакция этого пункта не изменена. Коллизия двух норм ГК РФ – ч. 2 ст. 292 и ч. 3 ст. 216 – очевидна.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ гражданин, у которого право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, прекращено по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором с собственником или на основании решения суда, обязан освободить жилое помещение. Если он в срок, установленный собственником, не освобождает занимаемое жилое помещение, то он подлежит выселению на основании решения суда.

Следовательно, бывший член семьи собственника, проживавший в его жилом помещении, подлежит выселению по требованию собственника в судебном порядке. Для решения вопроса о выселении бывшего члена семьи собственника жилого помещения необходимо, прежде всего, определить, кто относится к бывшим членам семьи собственника. Закон не содержит ни понятия бывшего члена семьи собственника, ни условий признания члена семьи бывшим, что является существенным недостатком ЖК РФ.

Исходя из закона, бывшими членами семьи собственника жилого помещения можно признать только некоторых из членов семьи:

  • разведенного супруга собственника и родственников этого супруга,
  • бывшего супруга члена семьи собственника,
  • родителей, лишенных родительских прав или ограниченных в родительских правах,
  • ребенка, усыновленного другим лицом,
  • бывшего усыновителя ребенка (собственника жилого помещения) в случае отмены усыновления. Ребенок собственника может быть признан бывшим членом его семьи с момента вступления в законную силу решения суда об усыновлении другим лицом. Родители, лишенные родительских прав в отношении несовершеннолетних детей, или ограниченные в родительских правах, являются бывшими членами семьи таких детей, которым принадлежит жилое помещение на праве собственности. Можно признать усыновителя бывшим членом семьи ребенка, являющегося собственником жилого помещения, в случае отмены усыновления. Становятся бывшими членами семьи собственника проживающие в его жилом помещении родственники его бывшего супруга, а также бывший супруг члена семьи собственника. В отношении остальных членов семьи собственника нельзя сделать определенного вывода о том, в силу каких обстоятельств и с какого времени они могут быть признаны бывшими членами семьи собственника. Четких правовых оснований для отнесения их к бывшим членам семьи в законе нет.

Раздельное проживание члена семьи с собственником не может являться достаточным основанием для признания его бывшим членом семьи. Так, супруги не обязаны проживать совместно. Раздельное проживание совершеннолетних детей в период их учебы вне места проживания родителей, являющихся собственниками жилого помещения, тоже не может являться основанием к признанию их бывшими членами семьи. Ставить возможность признания члена семьи бывшим в зависимость только от нежелания собственника признавать их членами своей семьи в принципе неправильно и незаконно. Родители, дети собственника считаются членами его семьи в силу закона в случае совместного проживания с ним.

Для признания их бывшими членами семьи необходимо прямое указание в законе на обстоятельства, исключающие совместное проживание с собственником. Закон не связывает вселение в качестве членов семьи собственника других родственников, а также иных лиц при исключительных обстоятельствах с необходимостью ведения ими единого хозяйства с собственником. Поэтому прекращение ведения ими единого хозяйства с собственником может являться основанием к их выселению только в случае такого указания в законе или в порядке толкования ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, которое вправе дать Пленум ВС РФ. Поэтому суды при применении ч. 4 ст. 31 ЖК РФ до внесения в эту норму дополнений или до дачи соответствующих разъяснений Пленумом ВС РФ будут испытывать серьезные затруднения в определении оснований признания лиц бывшими членами семьи собственника, кроме лиц, чей правовой статус бывшего члена семьи проистекает из закона.

При предъявлении собственником жилого помещения требования о выселении бывших членов его семьи по п. 4 ст. 31 ЖК РФ в связи с прекращением с ними семейных отношений в порядке защиты от предъявленного иска можно ссылаться на отсутствие в ЖК РФ условий признания бывшими тех членов его семьи, которые не могут быть отнесены к числу бывших членов семьи, исходя из закона.

Так, в законе не определено, в каких случаях несовершеннолетние дети становятся бывшими членами семьи собственника. Поэтому можно считать, что несовершеннолетние дети собственника под категорию бывших членов его семьи подпадать не могут, а потому не подлежат выселению ни в случае прекращения семейных отношений одного из родителей с другим, являющимся собственником жилого помещения, ни в связи с раздельным проживанием (разъездом) родителей.

Собственник, как родитель, по закону обязан содержать несовершеннолетних детей (ч. 1 ст. 8 CК РФ) и участвовать в дополнительных расходах на детей (ст. 86 СК РФ), поэтому прекращение семейных отношений с другим родителем ребенка, не может и не должно являться основанием к лишению ребенка права пользования жилым помещением и создавать право на его выселение. Семейное законодательство употребляет лишь понятие бывшего супруга, но не знает такого понятия как бывший ребенок, что противоестественно.

Аналогичное правило действует и в отношении совершеннолетнего, нуждающегося в помощи ребенка. Поэтому и в отношении него нет оснований для признания его бывшим членом семьи собственника и применения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. К сожалению, в ЖК РФ особо не оговорено, что правила этой статьи не распространяются на несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных нуждающихся в помощи детей собственника. Отсутствие такого указания может привести к злоупотреблению собственником своих прав и нарушению прав этих лиц, нуждающихся в защите.

Вопрос о защите жилищных прав несовершеннолетних детей с особой остротой встал после высказанного ВС РФ мнения о том, что несовершеннолетние дети утрачивают право пользования жилым помещением собственника как бывшие члены его семьи в случае, если между родителем-собственником жилого помещения и другим родителем, ставшим бывшим членом его семьи, состоялось соглашение о том, что несовершеннолетние дети остаются проживать с последним, а также в связи с тем, что судебная практика стала допускать выселение несовершеннолетних детей в случае продажи собственником своего жилого помещения по основаниям ч. 2 ст. 292 ГК РФ.

Представляется, что нет оснований для выселения по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и нетрудоспособных, нуждающихся в помощи родителей собственника жилого помещения, поскольку он по закону обязан содержать их (ст. 87 СК РФ). Кроме обязанности по выплате алиментов он должен участвовать в дополнительных расходах на родителей (ст. 88 СК РФ) и, следовательно, в обеспечении их жилым помещением для проживания. Однако в отношении невозможности выселения из жилого помещения этих бывших членов семьи собственника принятие поправки в ЖК РФ пока не обсуждается. Вопрос о том, где будет проживать бывший член семьи собственника жилого помещения в случае его выселения, решается им самим. Однако закон предусматривает определенные гарантии защиты прав бывших членов семьи собственника, подлежащих выселению, в случаях, если:

  • у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением,
  • его имущественное положение и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.

В этих случаях право пользования занимаемым жилым помещением может быть сохранено за ними на определенный срок на основании решения суда. Период сохранения за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением законом не определен, этот вопрос передан на усмотрение суда. При обсуждении проекта ЖК РФ предполагалось установить срок в один год. Однако такой срок являлся явно нереальным.

Поскольку ни минимальный, ни максимальный срок сохранения права пользования жилым помещением кодексом не установлен, то суд вправе с учетом обстоятельств конкретного дела определить любой срок. Например, для бывшего супруга собственника, имеющего несовершеннолетнего ребенка, сохранение права пользования жилым помещением может иметь место до совершеннолетия ребенка или до окончания им учебного заведения по очной форме обучения.

В любом случае срок должен быть разумным, сочетающим интересы собственника и бывшего члена семьи собственника. Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Исходя из содержания этой нормы (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), можно сделать вывод, что бывшие члены семьи собственника подлежат выселению из жилого помещения, принадлежащего собственнику, по заявленному им требованию без предоставления жилого помещения, кроме случаев, предусмотренных законом. На собственника судом может быть возложена обязанность по предоставлению другого жилого помещения только тем бывшим членам семьи, в отношении которых собственник исполняет алиментные обязательства.

Законодатель не перечисляет эти категории лиц, а определяет их круг только одним обстоятельством – если в их пользу собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства. Таким образом, это правило установлено в отношении не всех тех членов семьи, которых собственник обязан по закону содержать.

По ЖК РФ круг бывших членов семьи собственника жилого помещения, при выселении которых на собственника по решению суда может быть возложена обязанность предоставить им другое жилое помещение, определяется не предусмотренной законом обязанностью собственника содержать их по закону, а только тем, исполняет ли он в их пользу алиментные обязательства. Это означает, что собственник жилого помещения может быть обязан предоставить другое жилое помещения не всем тем бывшим членам его семьи, которые нуждаются в помощи и которых он обязан содержать по закону. Из числа таких лиц выпадают те бывшие члены семьи собственника, которые имеют право на получение с него алиментов и которых собственник обязан содержать по закону, но такой обязанности в их пользу он не исполняет.

Например, если собственник жилого помещения не имеет достаточных средств для выплаты алиментов своей нуждающейся нетрудоспособной бывшей жене, ставшей нетрудоспособной в период брака, то он не может быть обязан предоставить ей при выселении другое жилое помещение. При этом из закона не ясно, связано ли применение льготы только с фактическим исполнением алиментных обязательств по исполнительному листу, выданному на основании судебного акта (решения или судебного приказа), либо с исполнением алиментного обязательства добровольно или по соглашению о добровольной уплате алиментов независимо от наличия исполнительного листа. Представляется, что наличие исполнительных документов не является обязательным, т. к. о них в законе не упоминается.

По закону суд может обязать собственника жилого помещения предоставить иное жилое помещение бывшим членам его семьи, подлежащим выселению, если в отношении них он исполняет алиментные обязательства, но не обязан вынести такое решение. Поэтому этот вопрос решается по усмотрению суда. Запрета на выселение таких бывших членов семьи без предоставления иного жилого помещения в законе нет.

В судебной практике возникал вопрос о том, необходимо ли в случае заявления требования о выселении бывшего члена семьи собственника жилого помещения по основаниям ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предъявление им встречного иска о предоставлении ему срока сохранения права пользования жилым помещением или о предоставлении ему другого жилого помещения.

По мнению ВС РФ, в предъявлении встречного иска нет необходимости, поскольку такое заявление бывший член семьи собственника может сделать в порядке объяснения или возражения по иску. Каким должно быть жилое помещение, которое собственник по решению суда может быть обязан предоставить выселяемым из принадлежащего ему жилого помещения бывшим членам семьи, в отношении которых он исполняет алиментные обязательства, законом не определено. Размер, характеристика представляемого жилого помещения, наличие удобств, соответствие помещения состоянию здоровья выселяемых, возможность их проживать в нем, в законе не оговорены, а потому жилищные права тех бывших членов семьи, которые относятся к социально незащищенной или малообеспеченной категории граждан, законом не охраняются должным образом.

Если суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, на определенный срок, то по окончании этого срока бывший член семьи подлежит выселению, кроме случая, когда между ним и собственником жилого помещения заключено иное соглашение. Бывший член семьи собственника не может быть выселен из этого жилого помещения до истечения определенного судом срока, за исключением указанных в законе случаев.

Выселение бывшего члена семьи собственника до истечения предоставленного судом срока допускается в случаях:

  • отпадения обстоятельств, обусловивших предоставление срока (п. 5 ст. 31 ЖК РФ),
  • прекращения права на жилое помещение самого собственника независимо от причин прекращения этого права (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ),
  • по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ в связи с нарушением им правил пользования жилым помещением.

Рассмотрим эти основания.

  1. Если отпали обстоятельства, которые по решению суда явились основанием к сохранению за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, то в силу ч. 5 ст. 31 ЖК РФ его право прекращается, и он подлежит выселению из жилого помещения. Таким образом, если у бывшего члена семьи собственника до истечения определенного судом срока, в течение которого за ним сохранено право пользования жилым помещением, появились основания возникновения или осуществления права на другое жилое помещение (например, он получил жилое помещение по наследству или по договору дарения либо иному договору) или если его материальное положение изменилось настолько, что он в состоянии приобрести другое жилое помещение, собственник жилого помещения вправе потребовать его выселения в судебном порядке.
  2. Прекращение права собственности самого собственника на жилое помещение, как указано в ч. 5 ст. 31 ЖК РФ, прекращает право бывшего члена семьи на пользование жилым помещением. Оно прекращается в этом случае одновременно с прекращением права собственности на это жилое помещение самого собственника. По этому основанию бывший член семьи собственника подлежит выселению и в том случае, когда за ним по решению суда сохранено право пользования жилым помещением на определенный судом срок, и он еще не истек. Прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника в этом случае не поставлено в зависимость от того, по каким основаниям прекращено право собственности на жилое помещение – в связи с добровольным отчуждением жилого помещения самим собственником или в связи с принудительным изъятием у него жилого помещения помимо его воли. Бывший член семьи собственника подлежит выселению по этому основанию независимо от того, смог ли он за предоставленный ему судом период времени решить свою жилищную проблему, приобрел ли либо имеет ли он возможность приобрести другое жилое помещение. Возможность повторного предоставления судом срока, в течение которого за бывшим членами семьи собственником может быть сохранено право на жилое помещение, законом прямо не предусмотрена, но и не запрещена.
  3. Бывший член семьи собственника жилого помещения до истечения предоставленного судом срока пользования жилым помещением подлежит выселению за нарушение им правил пользования жилым помещением. Данное основание выселения предусмотрено ч. 2 ст. 35 ЖК в случае, если бывший член семьи собственника жилого помещения, за которым по решению суда сохранено право пользования помещением на определенный судом срок, допускает одно из следующих нарушений:
  •  использует жилое помещение не по назначению,
  • систематически нарушает права и законные интересы соседей,
  • бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Законом определен и порядок выселения по этим основаниям. В случае совершения таких нарушений собственник вправе предупредить гражданина о необходимости устранить их. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет в предоставленный ему срок необходимый ремонт помещения, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. Таким образом, по действующему в настоящее время законодательству, если между собственником и бывшим членом его семьи не заключено иного соглашения, бывший член семьи собственника жилого помещения в случае прекращения семейных отношений с собственником, подлежит выселению в судебном порядке в случаях:

  • если у бывшего члена семьи собственника имеются основания приобретения или осуществления им права пользования иным жилым помещением,
  • его имущественное положение позволяет обеспечить себя другим жилым помещением,
  • если истек предоставленный судом срок, в течение которого за бывшим членом семьи собственника было сохранено право пользования жилым помещением по решению суда,
  • если до истечения предоставленного судом срока отпали обстоятельства, принятые судом во внимание при вынесении решения о сохранении за ним права пользования жилым помещением,
  • если до истечения предоставленного по решению суда срока прекращено право собственности самого собственника жилого помещения,
  • если бывший член семьи, за которым по решению суда сохранено право пользования жилым помещением, нарушает правила пользования этим жилым помещением, которые влекут возможность его выселения по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Если бывшими членами семьи с собственником заключено соглашение о сохранении за ними права пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений, то они имеют права и несут обязанность по содержанию жилого помещения, а также ответственность за нарушение правил пользования в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ).

Кроме указанных оснований выселения, бывший член семьи собственника подлежит выселению также в случаях, когда по закону возможность составления соглашения с собственником не предусмотрена.

Исключением из правил о выселении бывших членов семьи собственника по основаниям ч. 4 ст. 31 ЖК РФ является правило, установленное ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». В соответствии с этой статьей действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о выселении бывших членов семьи собственника не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Следовательно, право пользования бывшим членом семьи собственника жилого помещения на это помещение в порядке приватизации не прекращается при наличии следующих условий:

  • жилое помещение ранее относилось к государственному или муниципальному жилищному фонду и было приватизировано,
  • на момент приватизации бывший член семьи проживал в этом жилом помещении и имел равное право на передачу данного жилого помещения в собственность в порядке приватизации с лицом, ставшим собственником этого жилого помещения,
  • своим правом на получение квартиры в собственность в порядке приватизации бывший член семьи не воспользовался и в приватизации не участвовал, не был включен в число собственников этого жилого помещения, согласился на передачу жилого помещения в собственность лицу, ставшему собственником данного жилого помещения. Это положение является правильным, защищает права лица, которое тоже могло быть собственником жилого помещения. Бывший член семьи собственника жилого помещения мог отказаться от получения в собственность доли жилого помещения в порядке приватизации в надежде получить другое жилое помещения по договору социального найма и бесплатно приватизировать его.

В настоящее время перспектива бесплатного получения жилого помещения по договору социального найма для многих граждан отпала в связи с тем, что по ЖК РФ по договору социального найма жилое помещение предоставляется лишь малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Названным законом предусмотрено, что данное правило применяется, если иное не установлено законом или договором.

В связи с этим, в силу закона или на основании заключенного договора между бывшим членом семьи и собственником жилого помещения, приобретшим право собственности на это жилое помещение в порядке приватизации, бывший член семьи может и не сохранить право пользования жилым помещением. Например, если он является собственником другого жилого помещения и может проживать в нем или он дал обязательство освободить жилое помещение в случае прекращения семейных отношений с собственником.

Правило, установленное ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», является основанием к отказу в иске о выселении бывшего члена семьи собственника, который дал согласие на приватизацию жилого помещения, но отказался от участия в ней и от оформления на себя права собственности на долю в жилом помещении. Из правила той же ст. 19 названного закона проистекает сохранение права постоянного пользования жилым помещением за несовершеннолетними детьми, чьи права на получение в собственность доли этого жилого помещения при его приватизации были нарушены и они не были включены в число сособственников этого жилого помещения.

Следующее ограниченное вещное право на жилое помещение – это право отказополучателя (легатария) на пользование жилым помещением по завещательному отказу.

Завещательный отказ (в римском праве он именовался как «легат») регулируется правилами ст. 1137 ГК РФ. Завещатель в завещании вправе возложить на одного или нескольких наследников по закону или завещанию исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (легатариев), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Это возложение и называется завещательным отказом. Он может быть установлен только в завещании. Причем, содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом.

Лицо, которому по завещание предоставляется определенное право, называется отказополучателем (легатарием). Предметом завещательного отказа может быть передача легатарию в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача легатарию входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для легатария и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу легатария периодических платежей и тому подобное. Одним из видов завещательного отказа является возложение на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанности предоставить другому лицу (легатарию) право пользования этим помещением или его определенной частью на период жизни легатария или на иной срок.

Право на получение помещения в пользование действует в течение 3-х лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Включение права пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, в раздел второй ЖК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение» позволяет легально отнести этот вид завещательного отказа к иным вещным правам. Это важно, поскольку данный вид завещательного отказа не включен в незакрытый перечень иных вещных прав, содержащийся в ч. 1 ст. 216 ГК РФ.

До принятия ЖК РФ определенности в правовой природе этого вида легата не было, хотя многие специалисты в области гражданского права и относили его к иным вещным правам, т. к. он имел все черты, характеризующие иные вещные права. Право легатария на пользование жилым помещением по завещательному отказу представляет собой имущественное, абсолютное правоотношение, объектом которого является жилое помещение, перешедшее в порядке наследования наследнику. Это право подлежит абсолютной защите от нарушений, допускаемых не только всеми третьими лицами, но и наследником, к которому перешло право собственности на жилое помещение.

В случае неисполнения наследником возложенной на него наследодателем обязанности по предоставлению легатарию в пользование жилого помещения или его части, он вправе требовать исполнения завещательного отказа по суду. Этому виду легата, как всем иным вещным правам, свойственно так называемое «право следования», суть которого состоит в том, что при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, право легатария, предоставленное по завещательному отказу, сохраняется до истечения срока или наступления события, указанного в завещании.

ГК РФ предусматривает трехгодичный срок для предъявления требования о предоставлении жилого помещения по завещательному отказу. ЖК РФ впервые предусмотрена возможность выселения лица, которому жилое помещение предоставлено по легату, по основаниям, предусмотренным этим кодексом.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ч. 1 ст. 33 ЖК РФ). По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования у легатария прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением возникло у него на ином законном основании. Таким образом, право пользования жилым помещением по завещательному отказу осуществляется легетарием в соответствии с содержанием завещания и в течение установленного в нем срока или до наступления указанного в завещании события. В период пользования помещением или после его окончания легатарий вправе заключить с собственником жилого помещения соглашение, по которому возможно установить иные правила и (или) иной период пользования жилым помещением.

ЖК РФ не только признал право пользования жилым помещением по завещательному отказу иным вещным правом, но и предусмотрел, что легатарий, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации этого права. Это положение соответствует правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 131 ГК РФ, согласно которому иные вещные права подлежат государственной регистрации.

На дееспособного гражданина, проживающего в жилом помещении на основании завещательного отказа, возложена солидарная с собственником такого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ч.2 ст. 33 ЖК РФ). Таким образом, ЖК РФ допускает возможность заключения соглашения легатария с собственником жилого помещения и по этому вопросу. Законом предусмотрена возможность выселения гражданина, пользующегося помещением по завещательному отказу, по основаниям и в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Выселение легатария может последовать в судебном порядке по одному из трех оснований в случае: использования им жилого помещения не по назначению, систематического нарушения им прав и законных интересы соседей, бесхозяйственного обращения с жилым помещением с допущением его разрушения. При наличии одного из указанных обстоятельств собственник вправе предупредить гражданина о необходимости устранить нарушение. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Таким образом, впервые в российском законодательстве предусмотрена возможность лишения легатария права пользование жилым помещением, возникшего из завещательного отказа, за нарушение правил пользования этим жилым помещением (за использование жилого помещения не по назначению, бесхозяйственное обращение с ним, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей). Эти основания выселения носят общий характер. За те же самые нарушения возможно прекращение права собственности самого собственника жилого помещения, а также бывшего члена семьи собственника жилого помещения, за которым по решению суда сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок.

Ограниченным вещным правом выступает также право получателя ренты на пользование жилым помещением собственника по договору пожизненного содержания с иждивением.

Право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением регулируется статьей 34 ЖК РФ. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании названного договора, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, т. е. по правилам пользования жилым помещением по завещательному отказу, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Таким образом, приоритет отдается правилам, предусмотренным самим договором пожизненного содержания с иждивением, и лишь в случае отсутствия условий пользования в самом договоре, применяются нормы, регулирующие право пользования жилым помещением по завещательному отказу. Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Согласно ч. 1 ст. 601 ГК РФ получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему дом, квартиру и иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Стороны договора – получатель ренты, передавший принадлежавшее ему недвижимое имущество в собственность другому лицу в обмен на выплату ренты и плательщик ренты, к которому переходит право собственности на переданное получателем ренты имущество и который обязуется в связи с этим обеспечить его пожизненное содержание с иждивением или иного указанного им лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребности получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние его здоровья, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

По этому договору быть предусмотрено в порядке предоставления пожизненного обеспечения сохранение за получателем ренты права пользования ранее принадлежавшим ему жилым помещением или предоставление ему права пользования иным помещением.

В этом случае условия пользования жилым помещением, порядок несения расходов, связанных с пользованием, должны определяться договором. Если же в договоре такие условия не указаны, то получатель ренты имеет право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением наравне с собственником данного жилого помещения. Само наименования договора пожизненного содержания с иждивением свидетельствует о том, что плательщик ренты обязан осуществлять содержание получателя такой ренты пожизненно, однако это не влечет обязательного пожизненного предоставления или сохранения за получателем ренты права пользования прежним жилым помещение.

Предоставление прежнего или иного жилого помещение для проживания получателя ренты пожизненно или на иной срок должно быть предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением. Однако большинство таких договоров предусматривает именно пожизненное сохранение за получателем ренты права пользования жилым помещением, переданным в собственность плательщику ренты под выплату ренты, и. как правило, именно на таких условиях граждане, нуждающиеся в содержании с иждивением, передают плательщику ренты свои квартиру, жилой дом, земельный участок и другую недвижимость. ЖК РФ не только признал право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением иным вещным правом, но и предусмотрел, что получатель ренты, пользующийся жилым помещением по такому договору, вправе потребовать государственной регистрации этого права, возникающего из договора.

Данное положение соответствует правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 131 ГК РФ, согласно которому иные вещные права подлежат государственной регистрации. Если договором не предусмотрены порядок и условия несения расходов по содержанию жилого помещения, которым пользуется получатель ренты, то действует правило ч. 2 ст. 33 ЖК РФ, согласно которому на дееспособного гражданина, проживающего в жилом помещении собственника, возлагается солидарная с собственником такого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Закон не исключает возможность получателя ренты заключить по этому вопросу соглашение с плательщиком ренты, ставшим собственником жилого помещения, например, об освобождении получателя ренты от несения расходов, связанных с пользованием жилого помещения, или зачет этих сумм в счет рентных платежей.

Правило, установленное ч. 2 ст. 35 ЖК РФ, допускающее возможность выселения бывшего члена семьи собственника и гражданина, пользующегося жилым помещением по завещательному отказу, не применяются к получателю ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Законом не предусмотрено его выселение, в том числе и по основаниям, указанным в этой норме. Все вопросы пользования и прекращения пользования получателем ренты жилым помещением, переданным в собственность плательщика ренты, определяются договором ренты или составленным ими иным соглашением.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
autoreflex.ru
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: