Выбор рынка для инвестиций – непростая задача, особенно если это касается рынка недвижимости. Обязательным условием вступления на этот рынок является детальный анализ рынка недвижимости. Существует несколько разновидностей анализа, в зависимости от выбранного рынка:
- Анализ рынка жилой недвижимости – он включает в себя квартиры, коттеджи, таунхаусы и загородные дома, но анализ рынка загородной недвижимости нередко проводится отдельно.
- Анализ рынка коммерческой недвижимости – торговых, офисных, складских и производственных помещений.
- Анализ рынка специальной недвижимости – передаточных устройств и сооружений.
Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости
Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае.
Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя:
- Изучение емкости рынка и его объема.
- Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли.
- Исследование уровня спроса, его структура и потенциал.
- Анализ объема предложения и его структуры.
- Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками.
- Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен.
- Потенциал инноваций на рынке.
- Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений.
Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости.
Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски при участии в том или ином
Мониторинги и источники данных
Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:
- Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
- Собственные базы данных компании.
- Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
- Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.
Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:
- Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
- Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
- Опросы экспертов в области недвижимости.
- Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
- Прямые опросы и холл-тесты.
- Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.
Методики анализа рынка недвижимости
Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:
- Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
- Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
- Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
- SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
- Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
- Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.
Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.
Анализ мошеннических схем с недвижимостью
Покупка жилой и коммерческой недвижимости всегда связана с рисками. Один из участников сделки может оказаться мошенником, в результате чего потерпевшая сторона понесет убытки. Знание основных схем, используемых недобросовестными продавцами, минимизирует шансы преступников и предотвращает потерю.
Появление наследников
Продажа жилых объектов, перешедших по наследству – не редкость. Часто хозяин такой недвижимости готов сделать хорошую скидку, чтобы быстрее получить деньги. Квартира или дом меняет владельца, а через некоторое время объявляется очередной наследник. Он утверждает, что недавно узнал о смерти бывшего собственника, обращается к нотариусу и «случайно» узнает о смене правообладателя.
Покупатель предъявляет полученные в законном порядке документы на право собственности, но при этом у оппонента тоже есть веское основание претендовать на имущество. В подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону «внезапного» наследника. Срок принятия наследства подлежит восстановлению, а сделка считается недействительной.
Недееспособность продавца
Это одна из популярнейших махинаций на рынке недвижимости. Владелец получает деньги за проданную квартиру или дом, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности. При этом он ссылается на заболевания нервной системы, психические отклонения, опьянение или стресс.
Суд может признать сделку недействительной. В таком случае объект возвращается бывшему владельцу, а несостоявшемуся покупателю полагаются потраченные деньги. В действительности у продавца, как правило, не оказывается на руках нужной суммы, и потерпевший вынужден годами взыскивать огромный долг.
Потеря задатка
Нередко продавец квартиры или дома предлагает заключить предварительный договор и просит внести задаток. В одном из пунктов такого соглашения указано, что будущий хозяин не будет требовать аванс, если сам откажется от покупки. На встрече владелец предъявляет подлинные документы, и стороны подписывают контракт.
В процессе оформления сделки всплывают нюансы, из-за которых покупатель решает отказаться от своего намерения. Деньги остаются у мошенника, а потерпевшей стороне приходится искать на рынке недвижимости новые варианты.
Обман и подделка документов
Мошенники встречаются и в предпринимательской сфере. Самый популярный вариант – продажа коммерческой недвижимости по доверенности. Собственник объекта находится в отъезде, а договор вместо него подписывает доверенное лицо.
По возвращении владелец с удивлением узнает о продаже своего имущества. Оказывается, что арендатор помещения подделал подпись и продал объект по генеральной доверенности. Суд признает ничтожность сделки, а покупатель теряет свои деньги.
Сговор акционеров
Реализация активов организации с целью экономии бюджета – довольно распространенная ситуация. Компания решает избавиться от лишнего имущества и выставляет на продажу свои объекты по привлекательной цене. При этом в протоколе об одобрении предстоящей сделки стоят подписи только председателя и секретаря.
Спустя некоторое другие акционеры предприятия объявляют, что не принимали участие в обсуждении решения. Сделка оспаривается, и собственность возвращается к предыдущему владельцу. Несостоявшийся покупатель получает обратно вложенные деньги с выплатой процентов по ставке рефинансирования, а за время разбирательства фирма успевает решить свои финансовые проблемы.
Это лишь малая часть схем, используемых мошенниками для получения выгоды. Продажа жилой и коммерческой недвижимости всегда связана с огромными рисками. Минимизировать финансовые потери помогут максимальная бдительность и работа в связке с профессиональным юристом, который внимательно изучит документы и проанализирует все аспекты предстоящей сделки.