Исследование рынка апартаментов в Москве в 2017 году

Апартаменты — комната или отдельное помещение в доме (квартира). В словаре Ушакова понятие «апартамент» — комната, преимущественно большая, покой. В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки. На рынке недвижимости и гостиничных услуг для зданий с апартаментами закрепилось название апартамент-отель (апарт-отель). Апартамент-отель — комплекс номеров квартирного типа с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой. Помимо этого, апартаменты часто встречаются в жилых домах. Это происходит из-за того, что апартаменты имеют другой юридический статус, нежели жилые квартиры. В данном исследовании речь пойдёт об апартаментах Москвы, которые находятся в отдельных зданиях, т.е. являются апарт-отелями.

В России апарт-отели преимущественно есть только в двух городах – Москва и Санкт-Петербург. Во всех остальных крупных городах их либо нет, либо их численность измеряется единицами. По данным сайта Booking.com, на данный момент в России насчитывается чуть более 200 апарт-отелей, из которых почти 73% приходится на Москву и Санкт-Петербург. Остальные города России имеют незначительно количество апарт-отелей, которое не превышает 3-4 штук (если они вообще имеются).

Что касается непосредственно Москвы, то в структуре гостиничного бизнеса столицы апарт-отели не занимают существенную часть.

Апарт-отели относят, как правило, непосредственно к апартаментам, не делая различий между ними. Доля апартаментов в структуре гостиничного бизнеса Москвы, на данный момент, является подавляющей, что во многом объясняется приближающимся чемпионатом мира по футболу, который пройдёт летом в России. В период проведения соревнований во всех городах России, в которых запланированы матчи данного турнира, растёт численность гостиничного бизнеса, особенно апартаменты и хостелы. Несмотря на то, что апартаменты занимают 68% в общей структуре гостиничного бизнеса Москвы, только каждый сотый из них является апарт-отелем. Это означает, что доля апарт-отелей в структуре гостиничного бизнеса Москвы составляет порядка 0,68%.

По данным сайта Booking.com,  в  Москве насчитывается 32 апарт-отеля. Большинство из них находятся на значительном расстоянии от центра. Однако, это нивелируется тем, что подавляющее большинство апарт-отелей находятся на небольшом расстоянии от метро, которое вкупе с развитостью транспортной системы Москвы, даёт возможность добраться до центра города относительно быстро (не более 30-40 минут).  Под центром в данном случае понимается Центральный административный округ (ЦАО) Москвы. Но, несмотря на это, в Москве имеются апарт-отели, которые находятся непосредственно в центре города.

Как видно из графика, большинство апарт-отелей находится на значительном расстоянии от центра города, располагаясь на его окраинах. Среднее расстояние между отелем и центром Москвы (ЦАО) составляет примерно 7500 метров. Если же убрать из списка апарт-отели, которые находятся на окраинах Москвы (категория расстояние больше 10 км), то среднее расстояние до центра существенно сократится и составит чуть более 4100 метров. Если же не учитывать те апарт-отели, что находятся в центре Москвы, то расстояние остальных апарт-отелей составляет примерно 8300 метров до ЦАО.

В последние пару лет, происходит активное открытие апарт-отелей на территории Москвы. Это связано с двумя основными причинами. Первой причиной является увеличение интереса к подобным видам отелей на территории России, а вторая причина – чемпионат мира по футболу 2018 года, который пройдёт на территории России. При этом Москва примет 12 матчей чемпионата мира (8 матчей группового этапа и 4 матча плей-офф). Это больше, чем в любом другом городе, который будет принимать матчи чемпионата мира по футболу. Уже на групповом этапе в Москве гарантировано сыграют 16 разных команд, что обеспечит большой приток потенциальных клиентов гостиничного бизнеса и выявит необходимость в их размещении. При таком раскладе апарт-отели являются одним из наиболее интересных вариантов, потому что могут разместить большое количество людей даже в относительно небольшом количестве номеров.

По прогнозам, ожидается, что к старту Чемпионата мира по футболу 2018 года в России (15 июня 2018 года), в Москве будет около 50 апарт-отелей. При этом, если посмотреть на количество апарт-отелей в динамике, то выясняется, что за 1,5 года (относительно конца 2016 года), количество апарт-отелей вырастит в 3 раза, а за полгода (относительно конца 2017 года) в 2 раза. Но, несмотря на это, нет никакой гарантии того, что данные апарт-отели (открывшиеся в преддверие чемпионата мира по футболу) смогу существовать после окончания турнира, напротив, скорее всего, большинство из них закроются уже в конце лета 2018 года.

В целом, апарт-отели выглядят не самым дешевым местом размещения для приезжающих в Москву туристов. Самый недорогой апарт-отель Москвы предлагает размещение за довольно скромные 1700 рублей (за 1 человек 1 ночь). Самый дорогой апарт-отель, в свою очередь, попросит за свои услуги, при аналогичных условиях, от 9500 рублей за (1 человека на 1 ночь). При этом, средняя стоимость номера среди всех апарт-отелей Москвы составляет примерно 4600 рублей за (1 человека на 1 ночь). Большинство апарт-отелей находятся в ценовой категории от 3000 до 5000 рублей. При этом количество отелей, в которых стоимость превышает 5000 рублей, в два раза больше, чем тех, у кого цена ниже 3000 рублей за 1 человека на 1 ночь. Этим и обусловлено то, что средняя стоимость находится ближе к верхней границе среднего значения (от 3000 до 5000 рублей).

На сайте Booking.com существует система рейтинга и выставления оценок отелям. Половина апарт-отелей, которые сейчас работают на территории Москвы, не имеют рейтинга, ввиду того, что они были открыты относительно недавно. Однако, у тех апарт-отелей, которые уже определенное время существуют в Москве – рейтинг есть.  Данный рейтинг нельзя учитывать по принципу «как есть», потому что он представляет собой среднеарифметическую всех оценок, что не отображает картину достоверно. Наиболее правильным, в данном случае, является вычисление доверительных интервалов, которые будут показывать, насколько данная оценка реалистична. После вычисления погрешности (в %), высчитываются минимальная оценка («оценка на сайте» «погрешность») и максимальная оценка («оценка на сайте» + «погрешность»). Далее смотрится разница между этими двумя оценками, и чем она меньше, тем более точная оценка, указанная на сайте Booking.com.

В данном случае, помимо непосредственно того, сколько людей проголосовало, имеет значение, какую оценку получил апарт-отель, поскольку при разном уровне оценок изменение в процентах будет немного отличаться. Однако, в рассматриваемом случае, нет большого разрыва оценок, который мог бы создать подобную ситуацию.

Как видно из таблицы, наиболее стабильная оценка у апарт-отеля Владыкино (средняя оценка 8,2 балла, погрешность 2,7% и общая разница между минимальной и максимальной оценкой 0,5 при 1271 людей, поставивших оценку) и Глобус (средняя оценка 7,8 баллов, погрешность 7,5% и общая разница между минимальной и максимальной оценкой 0,6 при 560 людей, поставивших оценку).

В целом ситуация с оценками апарт-отелей довольно благоприятная. Средняя оценка среди всех апарт-отелей, которые есть в Москве и имеют оценку на сайте Booking.com, составляет 8,3 баллов, что считается довольно высоким показателем и классифицируется на данном сайте как «очень хорошо».

В среднем у каждого апарт-отеля в Москве имеется 10 номеров, каждый из которых рассчитан на 4 человека. В пиковые моменты (в сезон) загруженность апарт-отелей в Москве обычно составлять порядка  90-95%,  в то время как в самый не сезон она может снизиться. Наиболее популярное время, когда люди пользуются апарт-отелями (сезон) приходится на традиционный период отпусков – лето, также пиками пользования услугами являются новогодние праздники и майские праздники. Однако стоит отметить, что в среднем за год загруженность апарт-отелей находится на довольно высоком уровне – порядка 60%. Такое высокое значение вызвано тем, что апартаменты в целом являются довольно хорошим вариантом размещения, по мнению жителей России. Но, для многих жителей России «камнем преткновения» при выборе становится нежелание связываться с частными владельцами. В данном случае, апарт-отель является идеальным вариантом, поскольку является частным юридическим лицом, а не физическим.

Исходя из приведенных выше данных, можно провести расчёт дневной и месячной выручки. Если использовать для расчёта июнь-июль 2018 года, то стоит ожидать повышенного спроса и ажиотажа на услуги апарт-отелей. Исходя из имеющихся данных прошлых чемпионатов мира по футболу и расценок некоторых апарт-отелей в Москве на период проведения турнира, можно рассчитать выручку за данные два месяца.

В данные два месяца ожидается 100% загруженность, более того, ожидается, что владельцы апарт-отелей организуют дополнительные места (ёмкость номера будет не 4 человека, а 6), для того чтобы разместить максимально возможное количество гостей мероприятия. И немаловажным является факт того, что будет существенно увеличена цена на человека. По опытам прошлых чемпионатов мира по футболу, которые проходили в ЮАР (2010 год) и Бразилии (2014 год), а также олимпийских игр в Сочи (2014 год), можно говорить о, по крайней мере, 5-ти кратном увеличении цены на услуги апарт-отелей.  Исходя из приведенных выше данных, можно говорить, что за данные 2 месяца апарт-отели Москвы заработают годовую выручку. Это и объясняет появление такого количества апарт-отелей в Москве в последнее время, которые, скорее всего, сразу после Чемпионата мира по футболу 2018 года в России будут закрыты.

Основными потребителями услуг апарт-отелей являются семейные пары, как правило, с детьми. Иными словами апарт-отели, в первую очередь, предназначены для семейного отдыха. Если же говорить более конкретно, то основными потребителями являются семейный пары в возрасте от 30 до 45 лет, с детьми. Возраст детей при этом не более 14 лет. По сути, апарт-отели являются более недорогой альтернативой семейным номерам в отелях (стоимость которых, как правило, в 1,5-2 раза превышает стоимость размещения в апарт-отеле).

Выявить на данный момент тенденции рынка довольно сложно, в связи с тем, что ситуация на гостиничном рынке нестабильна из-за предстоящего чемпионат мира по футболу в России. Многие объекты гостиничного бизнеса являются временными и их дальнейшее существование под большим вопросом. Вряд ли рынок вернется в границы 2016 года (16 апарт-отелей), но и не сохранит нынешние позиции.