Исследование рынка апартаментов в Санкт-Петербурге в 2017-2018 годах

Апартаменты — комната или отдельное помещение в доме (квартира). В словаре Ушакова понятие «апартамент» — комната, преимущественно большая, покой. В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки. На рынке недвижимости и гостиничных услуг для зданий с апартаментами закрепилось название апартамент-отель (апарт-отель). Апартамент-отель — комплекс номеров квартирного типа с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой. Помимо этого, апартаменты часто встречаются в жилых домах. Это происходит из-за того, что апартаменты имеют другой юридический статус, нежели жилые квартиры. В данном исследовании речь пойдёт об апартаментах Санкт-Петербурга, которые находятся в отдельных зданиях, т.е. являются апарт-отелями.

В России апарт-отели преимущественно есть только в двух городах – Москва и Санкт-Петербург. Во всех остальных крупных городах их либо нет, либо их численность измеряется единицами. По данным сайта Booking.com, на данный момент в России насчитывается 226 апарт-отелей, из которых более 73% приходится на Москву и Санкт-Петербург. Остальные города России имеют незначительное количество апарт-отелей, которое не превышает 3-4 отелей (если они вообще имеются).

Непосредственно апарт-отели занимают довольно небольшую долю в структуре гостиничного бизнеса Санкт-Петербурга. При этом, Санкт-Петербург является лидером по количеству апарт-отелей в России среди всех городов.

Апарт-отели относят, как правило, непосредственно к апартаментам, не делая различий между ними. Доля апартаментов в структуре гостиничного бизнеса Санкт-Петербурга, на данный момент, является подавляющей, что во многом объясняется приближающимся чемпионатом мира по футболу, который пройдёт летом в России. В период проведения соревнований во всех городах России, в которых запланированы матчи данного турнира, растёт численность гостиничного бизнеса, особенно апартаменты и хостелы. Несмотря на то, что апартаменты занимают примерно 73,5% от общего числа заведений представляющих гостиничный бизнес в Санкт-Петербурге, доля апарт-отелей среди них довольно низкая. Только 2,57% от общего числа апартаментов в Санкт-Петербурге являются апарт-отелями, что приводит к тому, что примерно каждый 50 или 1,88% от общего числа представителей гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге являются апарт-отелями. Несмотря на то, что данная цифра невелика – это лучший показатель по стране. К примеру, в Москве данная цифра составляет примерно 0,7% (примерно каждый 150 представитель гостиничного бизнеса).

По данным сайта Booking.com, в Санкт-Петербурге насчитывается 131 апарт-отель. В большинстве своём они находятся на довольно небольшом расстоянии от центра города (от 2 до 5 км). При этом все апарт-отели в Санкт-Петербурге находятся в непосредственной близости от метро (не более 1 км). Среднее расстояние от апарт-отеля до центра города в Санкт-Петербурге составляет чуть менее 4 км (3961 метр).

В последние пару лет происходит активное открытие апарт-отелей на территории Санкт-Петербурга. Это связано с двумя основными причинами. Первой причиной является увеличение интереса к подобным видам отелей на территории России, а вторая причина – чемпионат мира по футболу 2018 года, который пройдёт на территории России. При этом Санкт-Петербург примет 7 матчей чемпионата мира (4 матча группового этапа и 3 матча плей-офф, в том числе полуфинал и матч за третье место). Уже на групповом этапе в Санкт-Петербурге гарантировано сыграют 8 разных команд, что обеспечит большой приток потенциальных клиентов гостиничного бизнеса и выявит необходимость в их размещении. При таком раскладе апарт-отели являются одним из наиболее интересных вариантов, потому что могут разместить большое количество людей даже в относительно небольшом количестве номеров. Стоит также отметить, что стадион в Санкт-Петербурге является крупнейшим после стадиона «Лужники» (Москва) среди тех, что принимают матчи чемпионата мира по футболу 2018 года.

По прогнозам, ожидается, что к старту чемпионата мира по футболу 2018 года в России (15 июня 2018 года), в Санкт-Петербурге будет около 150 апарт-отелей. При этом если посмотреть на количество апарт-отелей в динамике, то выясняется, что за 1,5 года (относительно конца 2016 года), количество апарт-отелей вырастит почти в 3 раза, а за полгода (относительно конца 2017 года) примерно в 1,5 раза. Но, несмотря на это, нет никакой гарантии того, что данные апарт-отели (открывшиеся в преддверие чемпионата мира по футболу) смогу существовать после окончания турнира, напротив, скорее всего, большинство из них закроются уже в конце лета 2018 года, выполнив свою временную функцию по зарабатыванию «быстрых» денег в преддверии крупного турнира. Однако, в случае с Санкт-Петербургом возможна противоречие указанной тенденции ввиду того, что данный город является популярным туристическим направлением у россиян и иностранцев, и отели в целом не испытывают недостаток клиентов и потребителей услуг. В частности, в Санкт-Петербурге происходит ежегодный рост численности отелей и номерного фонда.

В целом, апарт-отели выглядят не самым дешевым местом размещения для приезжающих в Санкт-Петербург туристов, и их цена немногим ниже, чем в Москве. Самый недорогой апарт-отель Санкт-Петербурга предлагает размещение за довольно скромные 2000 рублей (за 1 человека на 1 ночь). Самый дорогой апарт-отель, в свою очередь, попросит за свои услуги, при аналогичных условиях, от 11000 рублей (за 1 человека на 1 ночь). При этом средняя стоимость номера среди всех апарт-отелей Санкт-Петербурга составляет примерно 4100 рублей (за 1 человека на 1 ночь). Большинство апарт-отелей находятся в ценовой категории от 3000 до 5000 рублей. При этом количество отелей, в которых стоимость превышает 5000 рублей, сопоставимы с теми, чья стоимость менее 3000 рублей (за 1 человека на 1 ночь). Этим и обусловлено то, что средняя стоимость примерно на середине промежуточного сегмента данного распределения (от 3000 до 5000 рублей).

В целом ситуация с оценками апарт-отелей довольно благоприятная. Средняя оценка среди всех апарт-отелей, которые есть в Санкт-Петербурге и имеют оценку (109 апарт-отелей из 132) на сайте Booking.com, составляет 8,87 баллов, что считается очень высоким показателем и классифицируется на данном сайте как «Потрясающе». Подавляющее большинство апарт-отелей (78,9%),  находятся в диапазоне оценок 8,6-9,0 баллов и более 9,0 баллов. Самый высокий балл, который имеет апарт-отель в Санкт-Петербурге, составляет 9,8 баллов, а самый низкий – 6,7 баллов.

В среднем у каждого апарт-отеля в Санкт-Петербурге имеется 10 номеров, каждый из которых рассчитан на 4 человека. В пиковые моменты (в сезон) загруженность апарт-отелей в Санкт-Петербурге обычно составлять порядка  90-95%,  в то время как в самый не сезон она может снизиться, однако не сильно ввиду туристической популярности и привлекательности данного города. Наиболее популярное время, когда люди пользуются апарт-отелями (сезон), приходится на традиционный период отпусков – лето, также пиками пользования услугами являются новогодние праздники и майские праздники. Однако стоит отметить, что в среднем за год загруженность апарт-отеля  в Санкт-Петербурге находится на довольно высоком уровне – порядка 70% (в среднем по России порядка 60%). Такое высокое значение вызвано тем, что апартаменты в целом являются довольно хорошим вариантом размещения, по мнению жителей России. Но для многих жителей России «камнем преткновения» при выборе становится нежелание связываться с частными владельцами. В данном случае, апарт-отель будет идеальным вариантом, поскольку владельцем является юридическое лицо, а не физическое.

Исходя из приведенных выше данных, можно провести расчёт дневной и месячной выручки. Если использовать для расчёта июнь-июль 2018 годов, то стоит ожидать повышенного спроса и ажиотажа на услуги апарт-отелей. Исходя из имеющихся данных прошлых чемпионатов мира по футболу и расценок некоторых апарт-отелей в Санкт-Петербурге, на период проведения турнира можно рассчитать выручку за данные два месяца.

В данные два месяца ожидается 100% загруженность, более того даже ожидается, что владельцы апарт-отелей организуют дополнительные места (ёмкость номера будет не 4 человека, а 6), для того чтобы разместить максимально возможное количество гостей мероприятия. И немаловажным является факт того, что будет существенно увеличена цена на человека. По опытам прошлых чемпионатов мира по футболу, которые проходили в ЮАР (2010 год) и Бразилии (2014 год), а также олимпийских игр в Сочи (2014 год), можно говорить, по крайней мере, о 5-ти кратном увеличении цены на услуги апарт-отелей.  Исходя из приведенных выше данных, можно говорить, что за данные 2 месяца апарт-отели Санкт-Петербурга, по оценке, заработают годовую выручку. Это и объясняет появление такого количества апарт-отелей в Санкт-Петербурге и на территории всей России в последнее время, которые, скорее всего, сразу после чемпионата мира по футболу 2018 года в России будут закрыты.

Основными потребителями услуг апарт-отелей являются семейные пары, как правило, с детьми. Иными словами, апарт-отели, в первую очередь, предназначены для семейного отдыха. Если более детально изучать вопрос, то основными потребителями являются семейный пары в возрасте от 30 до 45 лет с детьми. Возраст детей при этом не более 14 лет. По сути, апарт-отели являются более недорогой альтернативой семейным номерам в отелях (стоимость которых, как правило, в 1,5-2 раза превышает стоимость размещения в апарт-отеле).

Выявить на данный момент тенденции рынка довольно сложно в связи с тем, что ситуация на гостиничном рынке нестабильна из-за предстоящего чемпионат мира по футболу в России. Многие объекты гостиничного бизнеса являются временными и их дальнейшее существование под большим вопросом. Вряд ли рынок вернется в границы 2016 года (16 апарт-отелей), но и не сохранит нынешние позиции.